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融資条件の決定について

銀行員の判断って、ホントに幅があるみたいです。


本日、区分3号の融資申込書を
提出してきました。

決済日も決まって、
2月に区分1号
8月に区分2号
9月に区分3号
と順調?に物件を増やしています。

開業初年度なので、
有利な条件での融資が受けられず、
収支の中身は、はっきり言って苦戦中です。

他の金融機関も、継続的に当たっていますが、融資条件の比較で
区分3号も区分2号と同じ日本政策金融公庫から融資ということに
落ち着きました。

2件目も無事フルローンで、融資を受けることが出来、
融資期間15年、利率1.75%
1件目よりも少し良い条件で融資をうけられました。

狙っている区分4号も区分3号と同じ条件で
と担当の方にお願いをしていたのですが、
上司の方からストップがかかったそうです。

次回の融資期間は10年ということになって
しまいました。

公庫は色々な制度がありますが、
適用出来る制度の解釈は、担当者の裁量で
どうとでもなる部分があるみたいです。

但し、上司の判断は絶対みたいです。

銀行員もサラリーマンですね。


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買いたい脳を抑え込む。

彼を知り己を知れば百戦殆からず。


偉大な言葉です。

事業を始めるに当たって、投資基準を策定して、
物件に当たりをつけて不動産屋と話をすると思います。

ここで問題が一つ。
自分(買主)から売主側に話をするには
買側仲介と売側仲介とを乗り越えなければ
話が出来ません。

指値を入れても、通る確率が低い指値は
仲介が握りつぶして伝えて貰えない場合が多々あります。

更に、伝えて貰った場合でも、指値が相手に
受け入れられない場合が多々あります。
あまりにスンナリ受け入れられると
逆に心配になったりします。

色々苦労しちゃうと、
買わないと申し訳ないとか、
損じゃないのかという気持ちが、
根拠無く湧き上がってきます。

融資が通ってたりすると、
後に引けないという想いに
掻き立てられてしまいます。

相対取引である不動産取引で
少しでも有利な条件を獲得するためには、

一番重要なことは、
交渉に勝てる相手としか交渉しない
ということでしょう。

この取引って、相対ですので、
目の前の相手に勝てば良いんです。

自分に交渉能力があれば多少有利ですが、
あまり大きな要素ではありません。

一対一のルールのある試合ではないので、
幾らでも有利な条件とか、味方を自分に
付けることが可能です。

勝てない相手と戦わないことが
一番重要だと思います。

買手の最大リスクは、
変な物件、後悔する物件を
掴んでしまうことです。

買わなければノーリスク。

機会損失かもしれませんけどね。

今日は自戒の意味で、
この文章を残します。


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上手く使われた。

身も蓋も無い目にあいました。


お盆最終日の17日に、
物件が掲載されているサイトを
何時ものように巡回していると、
自分の投資基準に近い物件を
発見しました。

早速、基準にピッタリ合うように、
若干の指値を入れての
買付証となりました。

中々結論が出ないなと思っていると、
24日の日曜日に連絡がきました。

ポイントを書くと、
・もう一人買付を入れている人がいる。
・自分は、順番では2番手。
・自分の入札額の方が高い。
・実際の賃料が、広告掲載賃料より3千円低かった。
・売主は火曜日までに結論を出すと言っている。

私が出した答えは、3千円下がった分は、
値段を下げさせてもらうということ。

本日、不動産屋から連絡が来ました。
1番手の方が、最初に自分の出した金額より
少し高い価格で購入するそうです。

嘘の条件で集客して寄って来た客に、
上手く売り抜けたことになるの??

条件が良かった物件なので、
もうちょっと上値で置いても、
売れたと思うんですが、
売り急いでいたのでしょうか。

誰に対しての恨みも感慨もありませんが、
まあ、上手く使われたなと思います。

身も蓋も無いな。


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住宅ローンと不動産投資の両立

不動産投資をしたい人は、自宅を住宅ローンで購入してはいけない
という人がいます。


不動産投資が人生の目的なら、それは100%正解だと思います。

無傷のサラリーマンなら、融資を簡単に受けることが出来ます。
本当に簡単だから、そこを狙う業者が数多く存在します。

ただ、投資を行う本当の目的はなんでしょうか。
家族が自分と同じ考えを持つはずと思いすぎていませんか?

住んでいる家がオンボロなのに、
必死に収益物件を探す父親を見て
嫁や子供は何を思うでしょうか。

人生を豊かに感じれるように、
家族が豊かに暮らせるように、
投資を行うはずです。

持家で幸せになれるとは言いませんが、持家購入は、
家族と共に味わう一生に何度も無いビックイベント。
やっておいて絶対損の無い瞬間です。

で、

何が言いたいかというと、
住宅ローンを一杯まで借りて、
さらに事業融資を一杯まで借りることは
やってみれば案外可能です。
実際に自分は出来ました。

逆を行うことは、
高利回り投資案件がほとんど無い現状では、
本当に茨の道だと思います。
自分の雑感だと、相当の高収入の方
でなければ不可能なんじゃないでしょうか。

自分の少ない経験からですが、
住宅ローンを抱えたまま、
金融機関に相手にしてもらうには、
下記3点が最低限条件になると思います。

①給料から生活費、住居費を差引いても
 しっかり、キャッシュが残ることを
 根拠を持って説明出来ること。

②最低限、諸費用分以上の現金は持っていること

③どんなに小さくてもいいので、
 無傷の収益物件を持ち
 かつ、実績を示すこと。


行動の例として

①の部分で年間100万円位出せるようにする。
それを預金通帳に証拠として残す。

住宅ローンの頭金+200万円貯まったら
住宅ローンを組んだ後に、
200万円の収益物件を現金で買う。

1期越えて、100万円の現金が手元にあれば、
そこから住宅ローンを抱えながらの
投資家生活が始められます。

ポイントは、
お金をコントロール出来ていることを
金融機関に無理なく説明できること。
小さいながらも実績を持っていること。

後は、覚悟の問題だけ。


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区分3号契約

本日、来月決済予定の区分3号の契約を
行ってきました。


今年に入ってから、立て続けに不動産の決済を行っています。
今まで見たことの無い現金を、本当によく見るようになりました。

普通の生活をしていたら、口座に1,000万以上入っていても、
100万円の現金すら、手にすることは稀だと思うんですよね(汗

今回は、手付金115万円と仲介手数料の半金21万円と印紙代1万円を、
土日2日に分けて、口座から下ろして準備しました。

本当にうっかりしていたんです。
ATMって1日に引き出せる金額に
上限があるんですよね。

ベテランの方は慣れっこと思いますが、
初めての方、本当に注意してください。
土曜の午前1時位に気付いて、
本当に焦ったんです。

メイン口座から、土日で50万円×2回に分けて引き出して、
サブ口座の幾つかから、37万円を掻き集めました(汗
端数の小銭を用意するために、コンビニで103円のグラタンを買いました。
今日引き出せる現金、後、2万円位しか無い状態になりました(汗
何も考えてなかったので、揃えられたのは偶然です(汗
ギリギリセーフ。

口座に残額がいくらあっても、支払うお金が無ければ、
契約が延期になって、取引先に迷惑をかけてしまいます。

気をつけないと、
うっかりで黒字倒産とか情けないなぁと
ボンヤリ思いました。

で、

近所の喫茶店で、仲介会社と待ち合わせて、
重要事項の説明を1時間位かけて受けました。
そのあと、現金を渡したんですが、

まあー、しょうがないですけど、
人が結構いる中で、現金数えるので、
それなりにドキドキします。

渡してしまえば、そっからは相手の責任ですけど。

手付金を仲介会社の担当者に渡すとき、
100万円位の手付金を、完全に保全する手段が欲しいと
何時も思います。

信用するしか無いというのは分っているんですが、
この人が明日居なくなったら、どうやって探そうと
毎回思いながら渡しています。

今回の場合、持ち回りの契約で、こちらが先に署名捺印のため、
重要事項の説明書や契約書すら、今、手元にありません。
諸々の資料は受け取りましたが、重要な物は相手回収です。
手元には預かり証という名の紙切れしかありません。
A4の紙切れにハンコが押してあるだけで115万円とか超不安です(汗

一応、信用していいだろうと思って、渡してはいるんです。
だけど、人を見る目には、自信あるとは言い切れません。
現金って、魔力ありますからね。

そういう時、何時も、この言葉が頭に響いています。
「答えを出す最後の決め手は、勝負勘だ!」
某7段の名言です。

ホント、最後に決めるのは自分。

投資は自己責任です。


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競売物件への挑戦(2)

現在進行形で初挑戦している競売物件について書きます。


進行中のため所々端折って書きます。ご承知ください。
結果が全て出次第、内容を加筆修正補充します。
いかんせん経験が浅いため、認識違いが発生するかもしれません。
間違いがあれば、コメントしていただけると助かります。

問い合わせを行った金融機関の回答ですが・・・
落札前に融資審査を受けてくれる金融機関は少なく、
落札後に融資審査を受けてくれる金融機関は幾つか見つかりました。

落札基準額の2割を没収されてしまうリスクを覚悟しないと、
競売には参加出来ない状態です。

入札締切日が迫っていますので、
若干の迷いもありますが、
兎に角行動することとしました。

落札前に融資審査を受けてくれる金融機関に審査をお願いすると共に、
他の課題をクリアするために協力してもらっている不動産会社に
融資アレンジを依頼するというシンプルなものです。
要は、入札前に融資の目途が立たなければキッパリと
諦めるという決断です。

話変わって、前日にも書きましたが、
別の課題も並行してクリアしなければなりません。

競売物件は何らかの瑕疵がある可能性が高いです。
瑕疵が、自分に対処可能か、確認する必要があります。
また、落札可能な金額を査定する必要もあります。
短い日程でそこをクリアするには、協力してくれる
パートナーが必要です。

今回、初めて使うのですがFKRさんに登録して、
協力してくれる不動産会社を探しました。

条件を決めたらまず行動です。
条件さえ明確に決まれば答えてくれる不動産会社は
幾つか出てきます。

自分の課題にフィットするパートナーを
決めることが出来れば、前進できます。

私は、パートナーを選ぶ時、ほとんどの場合、
必ず会ってから、依頼を出すことにしています。
顔を見た付き合いをすれば、依頼した案件が、
ダメになった場合でも、次に繋がる可能性が
高いからです。

忙しいからと、電話かインターネットだけで依頼したら、
案件が終われば、そこで関係が終わってしまいます。

今回も、何社かの不動産会社と会いました。
大きい会社、小さい会社、色々ありますが、
何社も会っていると色々分ることがあります。

大きい会社の方が安心出来るというのもありますが、
私のような新米大家だと、大きい会社は、
対応してくれる担当者も、新米担当者です。
小さい会社だと経営者クラスが対応してくれる場合があります。
どちらがより交渉能力が高いかは、本当に案件によります。
その辺り、拘りを持たないことも必要だと、思います。

進展があれば、
また続きを書きます。


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競売物件への挑戦(1)

現在進行形で初挑戦している競売物件について書きます。


進行中のため所々端折って書きます。ご承知ください。
結果が全て出次第、内容を加筆修正補充します。
いかんせん経験が浅いため、認識違いが発生するかもしれません。
間違いがあれば、コメントしていただけると助かります。

何度か競売物件を検索してきましたが、
自分の基準に見合う物件が無かったために、
競売には参加せずにきました。

久々に検索してみると、
自分の条件にぴったり見合う物件を
発見しました。

ここで問題は下記3点
(1)資金繰り。
(2)幾らで入札するか。
(3)物件の瑕疵の確認。

経験が無いものに対して、どうやって対処するか。
会社の仕事なら、これまで何度も同じ様な場面はありました。
しかし、失敗しても会社のお金という割り切りがあったので、
思いきったことが出来ました。

今回はそうはいきません。
100万円損したら、何ヵ月分かの生活費が飛んでしまいます。

まずは、金融機関の担当者に電話しました。
入札期限日までに審査が終わらなければキャンセルする旨を告げて、
それでも融資申込を受けてもらえるかを確認しました。

通常の不動産買付の場合、
売買契約を結ぶ時に売買金額の
1割程度の手付金をいれる必要があります。

ただし、融資特約という制度があり、
決済金が準備出来なければ、
手付金が戻ってくるという
便利な制度があるのです。
※仲介手数料相当の金額は差引かれます。

競売の場合、裁判所が決めた売却基準額の
2割を裁判所に預けて入札に参加します。

落札出来なければ返却されますが、
落札して、決済出来なければ没収されてしまします。

要するに、決済金の手当無く入札するのは
非常にリスクが高いのです。

融資の申し込みを受ける金融機関にしてみても、
審査に手間をかけても、審査が間に合わなければ無駄手間ですし、
入札が不調に終わっても審査が無駄になります。

審査に掛けるコストが無駄になる確率が、
通常の融資よりも高いため、受けてくれる金融機関が少なく、
非常に狭き門なのです。


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A信用金庫訪問

今回は失敗事例を一つ書きます。


平日休みの日に、
予定が無かったのもあって、
一番近所の信用金庫に
アポ無訪問した時のことです。

区分3号の融資先を探していた時のこと。
公庫で融資を受けることはほぼ決まっていましたが、
せっかくのチャンスと思って、自己属性資料と物件資料も持って、
訪問しました。

まずは、受付のお姉さんに聞いてみました。
私「融資担当の方はいらっしゃいませんか?」
お姉さん「お約束はされていますか?」
私「特に、約束はないんですが・・・」
お姉さん「では、融資窓口は上の階になりますのでそちらにお願いします。」

普段は預金ぐらいしかしたことのない私は、
銀行の階段を上がることに一瞬尻ごみしましたが、
そこは平静を装い、階段を上がりました。

融資窓口の扉を開けると、
人のいない沢山の机と、
窓口におじさんが一人、
事務のお姉さんが一人、
座っていました。

おじさんに、「不動産賃貸事業の融資を申し込みたいのですが。」
と話かけると、「あ~、分りました。どうぞお座りください」と言われました。

経験のある方なら既に察していると思いますが、
融資窓口の対応は、金融機関の基準を満たしていれば、
非常にスムーズに話が進みます。
逆に融資の基準を満たしていなければ、
早く帰ってくれというオーラ満々の対応になります。
窓口に座っている方はこのルールに忠実な方が多いように感じます。
この時の対応は、正に後者でした。

おじさんに、自分の属性を説明して、融資の対象になるか
確認に来ましたと話したあと、20分位かけて自分の属性を
説明しました。

しかし、おじさんの応答は、手短に言えば、
3期越えたらまた来てねという内容でした。
はっきり言って、時間の無駄でした。

銀行訪問は平日の昼間しかできません。
普通のサラリーマンなら、年間数日有るか無いかの
貴重なチャンスです。

貴重な平日休日を最大限生かすためには、
日頃から電話で銀行に問い合わせて、
ノルマ数字を持った融資担当営業員を
自分の担当につけておくことが重要です。

段取りが何をするにも最重要。


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管理会社の選定(1)

区分1号の賃貸管理会社を選定した経緯について書きます。
何が正解か手探り状態ですので、ご意見いただければ有難いです。
未経験の方は、こんな決め方もあるのかと思って読んでください。


区分1号の立地は、地方中核都市で、そこそこの大都市です。
首都圏ほどではないですが、全国区の賃貸仲介管理専門会社、
ゼネコン系管理会社、地場不動産会社、等々
選択肢は沢山あります。

区分1号を取得したのが2月下旬で、
空室状態での引き継ぎとなりました。

地方都市の場合、繁忙期を逃すと
空室期間が長くなる可能性が高く、
その時は、経費負担を想像して、
相当の危機感を持っていました。

その週の金曜日(2月28日)に仕事が終わると
すぐに新幹線に飛び乗り、
賃貸管理会社の選定に向かいました。

事前に10社程度にメールで問い合わせを行っており、
まともな返答があった6社にアポを入れていました。

遠隔地管理になりますので、メールでのやり取り位まともに
出来なければ、苦労すると思い、敢えて電話での連絡は
アポ段階では入れませんでした。

今時??と思われるかもしれませんが、
メール程度も不慣れな不動産業者
結構ありました。

土曜日は、午前中に2社、午後に4社にアポ
日曜日は、東京に帰る日なので、予定入れず予備日としました。

結果ですが、

ゼネコン系の3社は今回落選。
管理能力は安定感を感じましたが、
物件力に頼った客付けがメインのようなので、
物件力の無い物件の客付けを行う能力が
感じられなかったからです。

新築物件や一等地の賃貸管理は
ゼネコン系に任せたいと思いました。

全国に名の通った賃貸仲介管理専門会社は
最初から第1候補でしたが、確認すると、
契約から募集開始まで1週間程度かかるとの
回答でしたので、本当は頼みたかったですが、
3月に1週間募集出来ないリスクが耐えられず、
今回は落選としました。

客付力は高いと感じましたので、
機会があれば物件を任せたいと思います。

地場不動産会社は第2候補でしたが、
今回は落選としました。
会社に問題は感じませんでしたが、
担当者が本当に芋兄ちゃんで、
不安を感じたからです。

地場不動産会社は、やり手の担当者に
当たれば任せたいと思いました。

最終的に中堅の仲介管理専門会社に
管理を任せることになりました。

任せた理由は、
管理担当者と客付け担当者の
2人で対応していただけたこと。
管理担当者がマトモな考えの持ち主。
客付け担当者の地元が物件立地地域。
地域性をよく把握していたこと。

結果は、まあまあ良好で、
銀行の社宅として斡旋してもらえました。
銀行員は転勤が多いので、本当に良かったかは、
今後次第ですが・・・

このとき得た教訓は、
仲介管理会社は、会社名で選ぶべきではなく、
担当者の質で選ぶべきということ。


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日本政策金融公庫(1)

日本政策金融公庫(以下、公庫)で
最初に融資を受けた時の流れを書きます。
これから融資を受けることを検討している方は
参考にしてください。


最初に公庫のHPからビジネスサポートプラザの相談予約を行いました。
西新宿にある支店で、土日に相談を受け付けてくれます。
ダメ元で、相談してダメなら諦める位の感覚で申し込みました。

土曜日の9時からの個別面談形式の相談だったのですが、
8時半位に支店前着、吉野家で朝食を食べたのを覚えています。

当日準備していった物一覧
・直近10年の給与履歴を纏めたもの
(自宅購入住宅ローン時作成)
・1年分の給与明細
・直近2年分の源泉徴収票
・保有資産を一覧にした表
(自宅購入住宅ローン時作成)
・ダミー物件の資料
(楽待さんからプリントアウトした物)
・ダミー物件の収支
(10年分の収支予測、今回作成)

緊張して面談に臨みましたが、
聞いてみたら案外フランクな方で、
和やかな面談でした。

今思えば勘違いだったかもしれませんが、
融資受けられそうな感触を得たので、
居住地域から担当支店を確認して、電話をして、
勢いのままに、融資面談を申し込みました。

面談当日は、大手町にある支店に訪問したのですが、
間違えて、近所の日本政策投資銀行に行ってしまい、
遅刻という失態・・・。

担当の方に、正直に話をしたら、
「そういう方、よくいるんですよね。」とのこと。
この時、隠し事は何もしないと心に誓いました。
これが、案外、この後の勝因に繋がったのかもしれません。

持ち込んだ資料は、基本土日相談と同じで、
若干、収支をブラッシュアップしただけです。
あと、融資申込書と創業計画書の作成を行いました。
収支を既に作成していたので、その内容を創業計画書に
反映させて作成しました。
その他に、家族分を含めて通帳類の提出を求められました。

面談は、創業計画書に沿って質問があり、
その質問に答える形で、1時間ほどのものでした。
持込物件もダミーなので、購入の是非は決定していませんでしたが、
購入することが決まっていると言い張って、面談を進めました。

ここも、比較的和やかに面談が進み、
担当の方が、融資に前向きな反応で、
急いで手続きを進めないといけませんね
という感じになりました。

ここからが、自分は大変でした。
買えると半分思っていなかったので、
この時より、本気で物件を買う気で、
物件の検索、問合せ、買付を行い始めました。

面談の1週間後に公庫担当者より電話で連絡があり、
そこで、面談で話したダミー物件が流れたことを伝え、
代わりの物件に差替えたいという要望を伝えました。

結果として、最初に購入した横浜の物件を
890→800で指値して、通ったのがその1週間後。
即資料を請求して、公庫に送付しました。

資料送付後、1週間後に融資が決定。
融資決定後、翌日に融資申込書を持参。
融資申込後、2営業日で半金入金(430万円)。
半金入金後、3週間後に決済完了(自己資金と合わせて)。
決済完了後、1週間後に残額入金(400万円)。

今回の流れを整理すると
※事前相談は無くても良かったみたいです。

申込書提出(郵送提出可)

面談(今回は申込書提出と同時)

審査(3週間)

融資決定

融資申込書提出(今回は持参したが、郵送可)
↓(2営業日)
半金融資(430万円、金額は面談時に決定)
↓(3週間、先方の抵当権解除に時間がかかった)
物件決済
↓(1週間、法務局の登記手続き期間)
半金融資(400万円)

無事、仲介手数料を上乗せして初の事業融資を受け、
2件目の物件をほぼ手出しすることなく購入することが出来ました。

融資結果
================
融資額:830万円(オーバーローン)
融資期間:10年
金利:2.05%
================

(注意事項)
個人属性、物件評価、金融機関、支店、担当者、時期
全ての要素の違いにより、結果が変わります。
この文章は、成果を保証するものではありません。
兎に角やってみることが大事ですが、
結果は自己責任です。


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プロフィール

新大塚大家

Author:新大塚大家
大家始めました!
事業拡大に邁進して参ります。
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