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現在の物件規模

物件の購入順序や事業展開の流れについて
ザックリ書いておきます。

細かい部分を補強して
今後、記事を書いたりするかもしれません。

事業立ち上げを画策しているかた
妄想の助けにしてください。

自分がキモだと思っている出来事の箇条書きです。
強者の方、こうしておけばよかったね!とか
今からでも、こうすれば軌道修正出来るよ!とか
入れてもらえると助かります。

良いカモがいる!とか
養分にしよう!と試みたりは無しの方向で・・・

●事業マイナス1年目
(1) 自宅購入を思い立つ
・前年に、勤めている会社の社宅制度が変更
・それをきっかけに、自宅購入に動き始める。
・4か月間、ほぼ毎週末物件内覧

(2) 自宅区分マンション契約
・頭金削減のため、銀行回りをしてみる。
・当初予定より余分に住宅ローンを借りた。
・事業の種銭をナチュラルに確保
・不動産事業に乗り出すとは夢にも思っていない
・人生初!100万円以上の現金を持って電車に乗る。

(3) 自宅区分マンション決済
・初の金消契約。すごい緊張しました。

●事業1年目

(4) 区分1号 親族より入手
・遠方不動産のため、人に貸すことを思いつく。
・思い立ち即行動、新幹線に飛び乗り管理会社探し
・流れで事業開始届提出

(5) 不動産会社、金融機関巡りを集中して行う

(6) 区分2号物件購入
・初めて事業のための借金をする。
・女性入居者、結婚しないでね!と祈る。

(7) 区分3号物件購入
・ペット、お年寄り付き物件
・長生きしてね!と祈る。

●事業2年目

(8) 区分4号物件購入
・若いお姉ちゃん入居
・結婚しないでね!と更に祈る。

(9) 区分5号物件購入
・またまた若いお姉ちゃん入居
・結婚しないでね!と強く祈る。

(10) テラス戸建6号物件購入
・年行ったバツイチ女子
・このままでお願いします!と力強く祈る。

●事業3年目

(11) 区分5号物件退去
・祈り空しく、職場の寮に引っ越し

(12) 区分4号物件退去
・祈り空しく、結婚による引っ越し

(13) 区分1号物件退去
・祈り空しく、転勤による引っ越し

(14) 区分5号物件入居
・空室5ヶ月、入居付苦戦、外国人受け入れ。

(15) 区分4号物件売却
・初の売却益

(16) 戸建6号物件購入
・再建築不可、築古物件
・4号売却資金を繰り上げ返済に回さず。

(17) 戸建7号物件購入
・築古物件
・お年寄り入居中
・長生きしてねと祈る

(18) 戸建8号物件購入
・築古物件
・お年寄り入居中
・長生きしてねと祈る

(19) 集合9号物件購入
・築古木造集合

(20) 当初目標の事業的規模達成

(21) 不動産管理法人設立
・次のフェーズ移行準備を始める。
・資金確保のため、区分1号売却を画策中

(22) 集合9号物件リフォーム
・外壁塗装に挑戦中

見返してみると、動いてる割に
使えるお金が全然吐き出されません。
事業がお金吸い込み続けております。
趣味、不動産賃貸業状態
後3年位かのー。。。


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事業の組み立て方

「長期のローンを組んで不動産を購入すること」と
「長期間ブレないことを前提にして組み立てた
身動きの取れない事業計画」を
混同すると危険です。


購入を検討する時に、十分に検討が必要な要素の一つに、
最低何処まで我慢すれば、次の展開が行えるか
が有ると思います。

やってみて分かったんですが、
じっと耐えるフェーズを長期間過ごすことは、
それだけで、ストレスを感じます。

私の場合、
3年耐えれば、次の展開が見えるように、
事業を組み立てています。

後一年間耐えないと、次のステップに移れない状態が、続く訳です。
更に、CFの面で考えると、拡大効率を求めているので後4年は我慢する
という組み立てになっています。
それが、結構ストレスです。

長期間身動きが取れないことになるような事業計画は
危険というよりも、ストレスの方で、参ってしまう気がします。

長期のローンを組むことは、構いませんが、
それによって、事業展開が長期に縛られるような事態に
陥らないような手当てが絶対に必要です。

30年耐えれば後は、薔薇色。
その投資は、絶対に危険です。

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賃貸経営に必要なこと

賃貸経営を初めてもうすぐ2期目が終わります。


少し思ったので、備忘で書き留めます。

キャッシュフローが一番大事です。
現金が途切れれば即破産です。
儲かっていても意味がありません。

現金が途切れなければ、
キャッシュフローは関係ありません。

現金をコンパクトに回すには、利回りは関係ありません。
商売を回す企画力、お金の調達力が一番大事です。
過去の実績と、今の営業利益が一番大事です。

自信があるなら、ギリギリでお金を回して
スリルを楽しむのも良いかもしれません。
一寸先は闇です。

高利回りを作る能力があれば勝ったも同然。
手間と時間がかかります。

高利回りで、低リスクで、手間無物件がゲット出来れば、
成功したも同然です。

低リスクで手間無は結果でしかありません。
成功は運次第です。

保証は無いのに決断の連続です。
余裕があっても、思っていたより精神が削れます。

余裕がなくなれば、多分精神が持ちません。

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初めての確定申告

事業を開始してから、初めての確定申告を行いました。
昨年が、事業開始初年度で、気合を入れて物件購入を進めたため、
言うまでもなく、赤字の申告です。


実績が確定したので、それに基づいた
10年間の事業見通しを作成してみました。

事業開始前の予測とほぼ同じ結果でしたが、
参考として、概略を書きとめてみます。

1)現状規模
区分ファミリー 1件
区分ワンルーム 3件

2)10年間の事業活動累計見通し
投資          32百万円
累計事業CF     ▲16百万円
残債          5百万円
累計減価償却    7百万円

自己資金を150万円位しか入れていないのと
借入のほとんどが融資期間10年と短いため、
事業CFが相当辛い局面です。

自己資金を入れれば事業CFが改善するのは
分かっているんですが、色々考えて
現状に落ち着いています。

事業CFのマイナス分の手当は、
方法含めて確定しているので、
空室が想定を上回らなければ、
大丈夫です。

ここを乗り切るとバラ色になる・・・かもしれません。

投資+CF-残債-減価償却

これが純資産の動きとなりますが、
時価ベースでの動きも関係しますので、
どうなることやらという感じです。

正直、現時点で売却清算が
利益最大の可能性もあります。

規模は、まだ拡大したいと思っているので、
手持現金を減らしたくないとも思っていますし、
手持現金の扱い方が悩ましいです。


確定申告と関係ない話になってきましたね。
あんまり書きすぎるとヘビーになるので、
今日はこの辺で。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

住宅ローンと不動産投資の両立

不動産投資をしたい人は、自宅を住宅ローンで購入してはいけない
という人がいます。


不動産投資が人生の目的なら、それは100%正解だと思います。

無傷のサラリーマンなら、融資を簡単に受けることが出来ます。
本当に簡単だから、そこを狙う業者が数多く存在します。

ただ、投資を行う本当の目的はなんでしょうか。
家族が自分と同じ考えを持つはずと思いすぎていませんか?

住んでいる家がオンボロなのに、
必死に収益物件を探す父親を見て
嫁や子供は何を思うでしょうか。

人生を豊かに感じれるように、
家族が豊かに暮らせるように、
投資を行うはずです。

持家で幸せになれるとは言いませんが、持家購入は、
家族と共に味わう一生に何度も無いビックイベント。
やっておいて絶対損の無い瞬間です。

で、

何が言いたいかというと、
住宅ローンを一杯まで借りて、
さらに事業融資を一杯まで借りることは
やってみれば案外可能です。
実際に自分は出来ました。

逆を行うことは、
高利回り投資案件がほとんど無い現状では、
本当に茨の道だと思います。
自分の雑感だと、相当の高収入の方
でなければ不可能なんじゃないでしょうか。

自分の少ない経験からですが、
住宅ローンを抱えたまま、
金融機関に相手にしてもらうには、
下記3点が最低限条件になると思います。

①給料から生活費、住居費を差引いても
 しっかり、キャッシュが残ることを
 根拠を持って説明出来ること。

②最低限、諸費用分以上の現金は持っていること

③どんなに小さくてもいいので、
 無傷の収益物件を持ち
 かつ、実績を示すこと。


行動の例として

①の部分で年間100万円位出せるようにする。
それを預金通帳に証拠として残す。

住宅ローンの頭金+200万円貯まったら
住宅ローンを組んだ後に、
200万円の収益物件を現金で買う。

1期越えて、100万円の現金が手元にあれば、
そこから住宅ローンを抱えながらの
投資家生活が始められます。

ポイントは、
お金をコントロール出来ていることを
金融機関に無理なく説明できること。
小さいながらも実績を持っていること。

後は、覚悟の問題だけ。


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プロフィール

新大塚大家

Author:新大塚大家
大家始めました!
事業拡大に邁進して参ります。
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