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融資条件の決定について

銀行員の判断って、ホントに幅があるみたいです。


本日、区分3号の融資申込書を
提出してきました。

決済日も決まって、
2月に区分1号
8月に区分2号
9月に区分3号
と順調?に物件を増やしています。

開業初年度なので、
有利な条件での融資が受けられず、
収支の中身は、はっきり言って苦戦中です。

他の金融機関も、継続的に当たっていますが、融資条件の比較で
区分3号も区分2号と同じ日本政策金融公庫から融資ということに
落ち着きました。

2件目も無事フルローンで、融資を受けることが出来、
融資期間15年、利率1.75%
1件目よりも少し良い条件で融資をうけられました。

狙っている区分4号も区分3号と同じ条件で
と担当の方にお願いをしていたのですが、
上司の方からストップがかかったそうです。

次回の融資期間は10年ということになって
しまいました。

公庫は色々な制度がありますが、
適用出来る制度の解釈は、担当者の裁量で
どうとでもなる部分があるみたいです。

但し、上司の判断は絶対みたいです。

銀行員もサラリーマンですね。


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A信用金庫訪問

今回は失敗事例を一つ書きます。


平日休みの日に、
予定が無かったのもあって、
一番近所の信用金庫に
アポ無訪問した時のことです。

区分3号の融資先を探していた時のこと。
公庫で融資を受けることはほぼ決まっていましたが、
せっかくのチャンスと思って、自己属性資料と物件資料も持って、
訪問しました。

まずは、受付のお姉さんに聞いてみました。
私「融資担当の方はいらっしゃいませんか?」
お姉さん「お約束はされていますか?」
私「特に、約束はないんですが・・・」
お姉さん「では、融資窓口は上の階になりますのでそちらにお願いします。」

普段は預金ぐらいしかしたことのない私は、
銀行の階段を上がることに一瞬尻ごみしましたが、
そこは平静を装い、階段を上がりました。

融資窓口の扉を開けると、
人のいない沢山の机と、
窓口におじさんが一人、
事務のお姉さんが一人、
座っていました。

おじさんに、「不動産賃貸事業の融資を申し込みたいのですが。」
と話かけると、「あ~、分りました。どうぞお座りください」と言われました。

経験のある方なら既に察していると思いますが、
融資窓口の対応は、金融機関の基準を満たしていれば、
非常にスムーズに話が進みます。
逆に融資の基準を満たしていなければ、
早く帰ってくれというオーラ満々の対応になります。
窓口に座っている方はこのルールに忠実な方が多いように感じます。
この時の対応は、正に後者でした。

おじさんに、自分の属性を説明して、融資の対象になるか
確認に来ましたと話したあと、20分位かけて自分の属性を
説明しました。

しかし、おじさんの応答は、手短に言えば、
3期越えたらまた来てねという内容でした。
はっきり言って、時間の無駄でした。

銀行訪問は平日の昼間しかできません。
普通のサラリーマンなら、年間数日有るか無いかの
貴重なチャンスです。

貴重な平日休日を最大限生かすためには、
日頃から電話で銀行に問い合わせて、
ノルマ数字を持った融資担当営業員を
自分の担当につけておくことが重要です。

段取りが何をするにも最重要。


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日本政策金融公庫(1)

日本政策金融公庫(以下、公庫)で
最初に融資を受けた時の流れを書きます。
これから融資を受けることを検討している方は
参考にしてください。


最初に公庫のHPからビジネスサポートプラザの相談予約を行いました。
西新宿にある支店で、土日に相談を受け付けてくれます。
ダメ元で、相談してダメなら諦める位の感覚で申し込みました。

土曜日の9時からの個別面談形式の相談だったのですが、
8時半位に支店前着、吉野家で朝食を食べたのを覚えています。

当日準備していった物一覧
・直近10年の給与履歴を纏めたもの
(自宅購入住宅ローン時作成)
・1年分の給与明細
・直近2年分の源泉徴収票
・保有資産を一覧にした表
(自宅購入住宅ローン時作成)
・ダミー物件の資料
(楽待さんからプリントアウトした物)
・ダミー物件の収支
(10年分の収支予測、今回作成)

緊張して面談に臨みましたが、
聞いてみたら案外フランクな方で、
和やかな面談でした。

今思えば勘違いだったかもしれませんが、
融資受けられそうな感触を得たので、
居住地域から担当支店を確認して、電話をして、
勢いのままに、融資面談を申し込みました。

面談当日は、大手町にある支店に訪問したのですが、
間違えて、近所の日本政策投資銀行に行ってしまい、
遅刻という失態・・・。

担当の方に、正直に話をしたら、
「そういう方、よくいるんですよね。」とのこと。
この時、隠し事は何もしないと心に誓いました。
これが、案外、この後の勝因に繋がったのかもしれません。

持ち込んだ資料は、基本土日相談と同じで、
若干、収支をブラッシュアップしただけです。
あと、融資申込書と創業計画書の作成を行いました。
収支を既に作成していたので、その内容を創業計画書に
反映させて作成しました。
その他に、家族分を含めて通帳類の提出を求められました。

面談は、創業計画書に沿って質問があり、
その質問に答える形で、1時間ほどのものでした。
持込物件もダミーなので、購入の是非は決定していませんでしたが、
購入することが決まっていると言い張って、面談を進めました。

ここも、比較的和やかに面談が進み、
担当の方が、融資に前向きな反応で、
急いで手続きを進めないといけませんね
という感じになりました。

ここからが、自分は大変でした。
買えると半分思っていなかったので、
この時より、本気で物件を買う気で、
物件の検索、問合せ、買付を行い始めました。

面談の1週間後に公庫担当者より電話で連絡があり、
そこで、面談で話したダミー物件が流れたことを伝え、
代わりの物件に差替えたいという要望を伝えました。

結果として、最初に購入した横浜の物件を
890→800で指値して、通ったのがその1週間後。
即資料を請求して、公庫に送付しました。

資料送付後、1週間後に融資が決定。
融資決定後、翌日に融資申込書を持参。
融資申込後、2営業日で半金入金(430万円)。
半金入金後、3週間後に決済完了(自己資金と合わせて)。
決済完了後、1週間後に残額入金(400万円)。

今回の流れを整理すると
※事前相談は無くても良かったみたいです。

申込書提出(郵送提出可)

面談(今回は申込書提出と同時)

審査(3週間)

融資決定

融資申込書提出(今回は持参したが、郵送可)
↓(2営業日)
半金融資(430万円、金額は面談時に決定)
↓(3週間、先方の抵当権解除に時間がかかった)
物件決済
↓(1週間、法務局の登記手続き期間)
半金融資(400万円)

無事、仲介手数料を上乗せして初の事業融資を受け、
2件目の物件をほぼ手出しすることなく購入することが出来ました。

融資結果
================
融資額:830万円(オーバーローン)
融資期間:10年
金利:2.05%
================

(注意事項)
個人属性、物件評価、金融機関、支店、担当者、時期
全ての要素の違いにより、結果が変わります。
この文章は、成果を保証するものではありません。
兎に角やってみることが大事ですが、
結果は自己責任です。


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三菱東京UFJ不動産訪問

初めて訪問した不動産投資関係の会社です。


休日に時間が空いたので、不動産投資サイトから適当に検索して、
当日アポを入れて訪問しました。

今考えると、明確な目的も無く訪問したので、
担当の方は、相当気の毒だったなと思います。

自己属性資料は揃えて行ったのですが、
自分こんな感じの人ですけど、何が出来ますか??
という感じで訪問しました。

金融機関と不動産会社の合いの子の会社だったので、
後々の融資面談の受け答え練習になったため、
無駄にならない良い経験だったと今では思います。


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新大塚大家

Author:新大塚大家
大家始めました!
事業拡大に邁進して参ります。
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