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区分5号の購入

新たな物件の購入です。
融資を使わずに、自己資金で購入しました。


きっかけは、単純に
「健美家」に登録された物件への問合せです。

初めての現金購入だったので、
もっと有利に価格交渉が進められるかと思っていましたが、
そうでもなかった。というのが正直な感想です。

今回は、融資という障害が無く、
タイムリーに交渉が可能だったため、
色々と話が早かったです。
但し、現金購入だから安く買えたという印象はありません。

手間を惜しまず、融資手続きを
段取り良く取引を進めていけば、
現金だろうが、融資を使おうが、
有利不利は変わらないと思いました。

ただ、銀行融資を段取り良くというのも、
サラリーマンには高いハードルなのですが。

これで、投資用の自己資金を相当消耗したので、
物件購入を控える時期に入らないといけません。
欲しい欲しい病を発症出来ません!

当面の目標を、5棟10戸の事業規模に定めています。
昨年の2月に事業を始めて、現在5戸。
1年4か月で道半分です。


今回購入物件スペック
=========
立地:東京都市部
広さ:20㎡
築年:28年(取得時)
駅徒:3分
収入:4.8万円/月
経費:1.5万円/月
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

区分4号の購入

新たな物件の購入です。
12月に一度アップした、任意売却物件の購入でした。


きっかけは、登録していた「楽待ち」の、
不動産屋から物件提案です。

昨年の1月には不動産を一つも持っていませんでしたので、
たった一年で、新築区分1(自宅)、中古区分4(投資用)を、
保有することとなりました。

正直、ここまで進められるとは思っていませんでした。
それなりの満足感と、これからという気持ちがあります。

で、成功しているかというと疑問。

「不動産投資は、CFが出ないと失敗」なら失敗投資です。
この辺は、自分がどのステージにあるかの理解で、
自分自身を評価しています。

最短で、CF最大化に向かうなら都内近郊区分
明らかに間違いの方向です。

ただ、色々と事情もあるんです。

嫁が絶対保証人にならないと言い張っているので、
現状の実績だと1棟物購入の数千万円単位の
融資審査をしてもらえる銀行を見つけられていません。

おかげで、昨年、一棟もの案件がありましたが流れました。
その時、嫁と離婚寸前の状況で真剣に話し合いました。

その辺でうまくやられている方々が
本当にうらやましいし、尊敬します。

リスクを最小化して、規模の最大化を目標としているので、
ある程度の規模まで、良い立地の区分で進めていくつもりです。

実績を重ねて、勝負出来る体力を蓄えます。
体力がつく前に、長期間の空室が発生するとマジで死ねます。

初年度実績
事業CF▲100万円
手持現金±0
純資産±0

2年目(今年)の見込み
事業CF▲30万円
手持現金+100万円
純資産+300万円

※注 財務諸表ベース、時価ベース、
    妄想ベースが入り混じってます。


今回購入物件スペック
=========
立地:東京都市部
広さ:25㎡
築年:7年(取得時)
駅徒:3分
収入:7.3万円/月
経費:1.4万円/月
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区分3号

区分2号の次月決済物件です。
区分2号と同様にネットで検索して買付を入れた物件です。


区分2号の融資相談時に日本政策金融公庫の担当者から、
融資枠がどの程度あるかそれとなく聞けていたので、
物件検索を毎日行い、毎日買付を入れてを繰り返して、
1カ月目位に指値が通った物件です。

メールで買値を打診した物件も入れると、
100件以上問い合わせをしたでしょうか。
買付証もかなり入れました。玉砕しまくり。
10枚以上は玉砕していると思います・・・。

若干癖のある間取りで3点式ですが、
23区内の中核ターミナル駅の一つから地下鉄で1駅。
駅徒歩4分で6畳の部屋が2つあるのが強みです。


物件スペック
=========
立地:23区内
広さ:29㎡
築年:23年(取得時)
駅徒:4分
収入:8万円/月
経費:1.9万円/月
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区分2号

自宅以外で、初めて銀行の融資を受けて購入した物件です。
ネットで検索して、買付をいれて購入しました。


自宅の住宅ローンを組んだばかりだったので、
銀行融資はまだまだ先の話だけど何時かは・・・と思いながら、
不動産投資のブログを眺める日々でした。

きっかけのホームページは忘れてしまいましたが、
創業前後の事業者に日本政策金融公庫が比較的やさしい
という記事を何かで見たのを覚えています。

これは!と思い、自己属性資料を揃えて
楽待さんでプリントアウトしたダミー物件と、
ダミー収支を持って、新宿に休日相談訪問しました。
これが割と好感触だったので、速効で担当の支店にアポ。

上記資料を持って、
日本政策金融公庫で融資の打診をしてみた所、
思いの外、融資が通りそうな感触を得ました。

融資が得られそうという感触を得たので、
ネットに出ている自分の基準にあう
23区内物件に片っ端から買付をいれていましたが、
指値が全て玉砕・・・

検索範囲を広げて、横浜市にこの物件を発見しました。
恐らく20~30件目位の買付打診だったと思いますが、
指値が通りました♪

3点式ですが、広さがまあまあなのと、
駅から徒歩3分の立地が強みです♪


物件スペック
=========
立地:横浜市
広さ:28㎡
築年:25年(取得時)
駅徒:3分
収入:7万円/月
経費:1.5万円/月
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区分1号

私が不動産投資を始めるきっかけとなった物件です。


ファミリータイプで地方中核都市の
転勤族が集まる地域に立地しています。

この物件の取得によって、
その後の物件取得と運営が可能になりました。

取得時の築は、自分の所有物件の中では比較的浅い15年。
ただし、借地のため空室になったときの支出リスクが比較的高め。

定期借地権のため、担保評価がほとんど出ません。。。


物件スペック
=========
立地:地方中核都市
広さ:70㎡
築年:15年(取得時)
駅徒:8分
収入:13万円/月
経費:5.8万円/月
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新大塚大家

Author:新大塚大家
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