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現在の物件規模

物件の購入順序や事業展開の流れについて
ザックリ書いておきます。

細かい部分を補強して
今後、記事を書いたりするかもしれません。

事業立ち上げを画策しているかた
妄想の助けにしてください。

自分がキモだと思っている出来事の箇条書きです。
強者の方、こうしておけばよかったね!とか
今からでも、こうすれば軌道修正出来るよ!とか
入れてもらえると助かります。

良いカモがいる!とか
養分にしよう!と試みたりは無しの方向で・・・

●事業マイナス1年目
(1) 自宅購入を思い立つ
・前年に、勤めている会社の社宅制度が変更
・それをきっかけに、自宅購入に動き始める。
・4か月間、ほぼ毎週末物件内覧

(2) 自宅区分マンション契約
・頭金削減のため、銀行回りをしてみる。
・当初予定より余分に住宅ローンを借りた。
・事業の種銭をナチュラルに確保
・不動産事業に乗り出すとは夢にも思っていない
・人生初!100万円以上の現金を持って電車に乗る。

(3) 自宅区分マンション決済
・初の金消契約。すごい緊張しました。

●事業1年目

(4) 区分1号 親族より入手
・遠方不動産のため、人に貸すことを思いつく。
・思い立ち即行動、新幹線に飛び乗り管理会社探し
・流れで事業開始届提出

(5) 不動産会社、金融機関巡りを集中して行う

(6) 区分2号物件購入
・初めて事業のための借金をする。
・女性入居者、結婚しないでね!と祈る。

(7) 区分3号物件購入
・ペット、お年寄り付き物件
・長生きしてね!と祈る。

●事業2年目

(8) 区分4号物件購入
・若いお姉ちゃん入居
・結婚しないでね!と更に祈る。

(9) 区分5号物件購入
・またまた若いお姉ちゃん入居
・結婚しないでね!と強く祈る。

(10) テラス戸建6号物件購入
・年行ったバツイチ女子
・このままでお願いします!と力強く祈る。

●事業3年目

(11) 区分5号物件退去
・祈り空しく、職場の寮に引っ越し

(12) 区分4号物件退去
・祈り空しく、結婚による引っ越し

(13) 区分1号物件退去
・祈り空しく、転勤による引っ越し

(14) 区分5号物件入居
・空室5ヶ月、入居付苦戦、外国人受け入れ。

(15) 区分4号物件売却
・初の売却益

(16) 戸建6号物件購入
・再建築不可、築古物件
・4号売却資金を繰り上げ返済に回さず。

(17) 戸建7号物件購入
・築古物件
・お年寄り入居中
・長生きしてねと祈る

(18) 戸建8号物件購入
・築古物件
・お年寄り入居中
・長生きしてねと祈る

(19) 集合9号物件購入
・築古木造集合

(20) 当初目標の事業的規模達成

(21) 不動産管理法人設立
・次のフェーズ移行準備を始める。
・資金確保のため、区分1号売却を画策中

(22) 集合9号物件リフォーム
・外壁塗装に挑戦中

見返してみると、動いてる割に
使えるお金が全然吐き出されません。
事業がお金吸い込み続けております。
趣味、不動産賃貸業状態
後3年位かのー。。。


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法人設立

唐突ですが、法人の設立準備をしています。

当初の目標期間をかなり前倒しして、
個人が事業的規模になりました。

今後は、個人で事業的規模をギリギリで維持しつつ
法人での購入を企んでいこうと思います。

更新頻度を、出来れば週一位にはあげていきたいな・・・

ここ一年の動きと、今後の展開及び狙いを
少し書いていければと思います。

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事業の組み立て方

「長期のローンを組んで不動産を購入すること」と
「長期間ブレないことを前提にして組み立てた
身動きの取れない事業計画」を
混同すると危険です。


購入を検討する時に、十分に検討が必要な要素の一つに、
最低何処まで我慢すれば、次の展開が行えるか
が有ると思います。

やってみて分かったんですが、
じっと耐えるフェーズを長期間過ごすことは、
それだけで、ストレスを感じます。

私の場合、
3年耐えれば、次の展開が見えるように、
事業を組み立てています。

後一年間耐えないと、次のステップに移れない状態が、続く訳です。
更に、CFの面で考えると、拡大効率を求めているので後4年は我慢する
という組み立てになっています。
それが、結構ストレスです。

長期間身動きが取れないことになるような事業計画は
危険というよりも、ストレスの方で、参ってしまう気がします。

長期のローンを組むことは、構いませんが、
それによって、事業展開が長期に縛られるような事態に
陥らないような手当てが絶対に必要です。

30年耐えれば後は、薔薇色。
その投資は、絶対に危険です。

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賃貸経営に必要なこと

賃貸経営を初めてもうすぐ2期目が終わります。


少し思ったので、備忘で書き留めます。

キャッシュフローが一番大事です。
現金が途切れれば即破産です。
儲かっていても意味がありません。

現金が途切れなければ、
キャッシュフローは関係ありません。

現金をコンパクトに回すには、利回りは関係ありません。
商売を回す企画力、お金の調達力が一番大事です。
過去の実績と、今の営業利益が一番大事です。

自信があるなら、ギリギリでお金を回して
スリルを楽しむのも良いかもしれません。
一寸先は闇です。

高利回りを作る能力があれば勝ったも同然。
手間と時間がかかります。

高利回りで、低リスクで、手間無物件がゲット出来れば、
成功したも同然です。

低リスクで手間無は結果でしかありません。
成功は運次第です。

保証は無いのに決断の連続です。
余裕があっても、思っていたより精神が削れます。

余裕がなくなれば、多分精神が持ちません。

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区分戸建の購入

またまた、久々更新


物件買わないと更新しないなんて、怠慢ですね

今回は、初めて区分マンション以外を購入しました。
しかも、問い合わせた当日に契約という自分的に荒業。

区分戸建ですけど。
再建築不可ですけど。
築30年木造ですけど。

ほんま、ええんですかね。


ほぼ、土地値のテラスハウス
子連れ生保さん入居。

書いてたら、だんだんダメな気がしてきた・・・


利回りに釣られて、
問い合わせたら、
指値が通ってしまい、
衝動買いに近い状態です。

買う毎に、物件の利回りは、上がっているんですが、
安定感は、急落している気がしてなりません。

東京メトロ駅徒歩10分テラスハウス
実質利回り12%、幾らでも探せばある様な気がしてきた。

やばいですかね?

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区分5号の購入

新たな物件の購入です。
融資を使わずに、自己資金で購入しました。


きっかけは、単純に
「健美家」に登録された物件への問合せです。

初めての現金購入だったので、
もっと有利に価格交渉が進められるかと思っていましたが、
そうでもなかった。というのが正直な感想です。

今回は、融資という障害が無く、
タイムリーに交渉が可能だったため、
色々と話が早かったです。
但し、現金購入だから安く買えたという印象はありません。

手間を惜しまず、融資手続きを
段取り良く取引を進めていけば、
現金だろうが、融資を使おうが、
有利不利は変わらないと思いました。

ただ、銀行融資を段取り良くというのも、
サラリーマンには高いハードルなのですが。

これで、投資用の自己資金を相当消耗したので、
物件購入を控える時期に入らないといけません。
欲しい欲しい病を発症出来ません!

当面の目標を、5棟10戸の事業規模に定めています。
昨年の2月に事業を始めて、現在5戸。
1年4か月で道半分です。


今回購入物件スペック
=========
立地:東京都市部
広さ:20㎡
築年:28年(取得時)
駅徒:3分
収入:4.8万円/月
経費:1.5万円/月
=========


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

初めての確定申告

事業を開始してから、初めての確定申告を行いました。
昨年が、事業開始初年度で、気合を入れて物件購入を進めたため、
言うまでもなく、赤字の申告です。


実績が確定したので、それに基づいた
10年間の事業見通しを作成してみました。

事業開始前の予測とほぼ同じ結果でしたが、
参考として、概略を書きとめてみます。

1)現状規模
区分ファミリー 1件
区分ワンルーム 3件

2)10年間の事業活動累計見通し
投資          32百万円
累計事業CF     ▲16百万円
残債          5百万円
累計減価償却    7百万円

自己資金を150万円位しか入れていないのと
借入のほとんどが融資期間10年と短いため、
事業CFが相当辛い局面です。

自己資金を入れれば事業CFが改善するのは
分かっているんですが、色々考えて
現状に落ち着いています。

事業CFのマイナス分の手当は、
方法含めて確定しているので、
空室が想定を上回らなければ、
大丈夫です。

ここを乗り切るとバラ色になる・・・かもしれません。

投資+CF-残債-減価償却

これが純資産の動きとなりますが、
時価ベースでの動きも関係しますので、
どうなることやらという感じです。

正直、現時点で売却清算が
利益最大の可能性もあります。

規模は、まだ拡大したいと思っているので、
手持現金を減らしたくないとも思っていますし、
手持現金の扱い方が悩ましいです。


確定申告と関係ない話になってきましたね。
あんまり書きすぎるとヘビーになるので、
今日はこの辺で。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

区分4号の購入

新たな物件の購入です。
12月に一度アップした、任意売却物件の購入でした。


きっかけは、登録していた「楽待ち」の、
不動産屋から物件提案です。

昨年の1月には不動産を一つも持っていませんでしたので、
たった一年で、新築区分1(自宅)、中古区分4(投資用)を、
保有することとなりました。

正直、ここまで進められるとは思っていませんでした。
それなりの満足感と、これからという気持ちがあります。

で、成功しているかというと疑問。

「不動産投資は、CFが出ないと失敗」なら失敗投資です。
この辺は、自分がどのステージにあるかの理解で、
自分自身を評価しています。

最短で、CF最大化に向かうなら都内近郊区分
明らかに間違いの方向です。

ただ、色々と事情もあるんです。

嫁が絶対保証人にならないと言い張っているので、
現状の実績だと1棟物購入の数千万円単位の
融資審査をしてもらえる銀行を見つけられていません。

おかげで、昨年、一棟もの案件がありましたが流れました。
その時、嫁と離婚寸前の状況で真剣に話し合いました。

その辺でうまくやられている方々が
本当にうらやましいし、尊敬します。

リスクを最小化して、規模の最大化を目標としているので、
ある程度の規模まで、良い立地の区分で進めていくつもりです。

実績を重ねて、勝負出来る体力を蓄えます。
体力がつく前に、長期間の空室が発生するとマジで死ねます。

初年度実績
事業CF▲100万円
手持現金±0
純資産±0

2年目(今年)の見込み
事業CF▲30万円
手持現金+100万円
純資産+300万円

※注 財務諸表ベース、時価ベース、
    妄想ベースが入り混じってます。


今回購入物件スペック
=========
立地:東京都市部
広さ:25㎡
築年:7年(取得時)
駅徒:3分
収入:7.3万円/月
経費:1.4万円/月
=========


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任意売却物件

久々の更新です。


活動は、色々やっていたんですが、
日々の単位だと、それほど大きなことが起こりません。
毎日更新している先輩大家の方々とかホントにすごいと思います。
とは言っても何もやっていなかったわけではないです。

区分物件しかもっていないので、
一棟物のセミナーに出てみたりしていました。

その話は、またの機会に置いといて、

久々に買いたいと思う物件が出てきました!
今回も、またまた区分のワンルームです。

区分2号と3号はネットで発見した物件でしたが、
今回は、不動産屋さんからの紹介です。

楽待ちさんで登録をしていたら、
不動産屋さんから、任意売却物件の話を提案してもらって、
1月決済に向けて進んでいます。

不動産事業って、
商材(物件)をストックしていき、
時間をかけて利益を上げていく商売だと思いますが、

活動も同じく、ストックですね。
色々動いていたら何か引っかかることが
あるみたいです。


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競売物件への挑戦(3)

競売物件について書きます。


最初に結論を書きます。
9月4日が入札期限だったのですが、
融資審査も間に合わなかったので、
入札を見送りましたので、
競売物件の購入は先送りとなりました。

期待してくれた方がいらしたら、
スイマセン。

競売物件への参加は、購入したい物件に対して
現金が十分に無いと、ハードル高いですね。

正直、融資を付ける自信はあったので、
えいやぁで参加することも出来たのですが、
区分3号が決済中ということもあり、
万々が一を考えて、今回は見送りです。

ダメ元でやってもよかったですが、
自分だけでなく、人も動かすことになるので、
無理なことをして、途中で何かあって
金融機関の心象が悪くなったら・・・
とか妄想してしまいました。

ただ、

色々動いてみて良かったと思っています。
色々な人の話も聞けたので、
武器が一つ増えた感じでしょうか。

撤退も決断
買わなければノーリスク

何をやっても初めてのことなので
色々勉強な感じです。


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新大塚大家

Author:新大塚大家
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事業拡大に邁進して参ります。
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